1. Phương pháp so sánh

Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của các tài sản thẩm định giá.

Cơ sở phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương tự, đã hoặc giao dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh áp dụng đối với tất cả những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…) đáp ứng những yêu cầu sau: có tính đồng nhất cao, có giao dịch phổ biến trên thị trường, thị trường ổn định.

2. Phương pháp chi phí

Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra, hoặc chi phí thay thế một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với sản phẩm thẩm định giá sau khi đã khấu trừ, giảm giá tích luỹ của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phi áp dụng thẩm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí áp dụng khi các thẩm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.

3. Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Phương pháp vốn hoá trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năn dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hoá phù hợp.

Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư.,

Cơ sở phương pháp vốn hoá trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được tử tài sản và dựa trên giá thiết sau:

• Thu nhập tương đối ổn định trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại;
• Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.

4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản, Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:

• Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học;
• Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều;
• Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.

5. Phương pháp thặng dư

Là phuong pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cơ sở phương pháp thặng dự là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hoá phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn ví tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục địch đầu tư); kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

6. Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp thẩm định giá bất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tải sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia.

Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá.

Trên đây là toàn bộ nội dung giới thiệu của Hãng Định giá và Kiểm toán Châu Á – AAVC về Các phương pháp thẩm định giá tài sản. Trong quá trình tìm hiểu, nếu quý bạn đọc còn có thắc mắc, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website hoặc Hotline để được hỗ trợ giải đáp.

Công ty TNHH Hãng Định giá và Kiểm toán Châu Á

Địa chỉ : Tầng 1, Tòa CT2-D2, Cụm chung cư VOV, Khu đất đài phát thanh, phát sóng Mễ Trì, Phường Mễ Trì, Quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội

Điện thoại: : 0243 2007 811

Website: https://thamdinhgiachaua.com

Email: : Dinhgia.tdv@gmail.com